Субаренда коммерческой недвижимости

Субаренда коммерческой недвижимости

Субаренда – не самый выгодный вид договора, прежде всего, для самих субарендаторов: слишком велика вероятность связаться с недобросовестными арендаторами, в результате чего можно не только потерять деньги, но и оказаться в итоге без помещения. В данной статье мы рассмотрим основные права и обязанности субарендаторов, а также самые распространенные риски.

Согласно действующему законодательству сдавать недвижимость в субаренду можно только с разрешения собственника в письменной форме. Как правило, этот момент прописывается уже в договоре аренды: чаще всего собственник запрещает арендатору сдавать объект в поднаем или же разрешает, но только заручившись письменным согласием. Бывают и такие ситуации, когда владелец недвижимости предоставляет практически полную свободу в выборе субарендаторов, но в этом случае следует очень тщательно изучать все документы, так как впоследствии могут обнаружиться подводные камни.

Сроки субаренды

Субарендные отношения регулируются общими правилами о договорах аренды.

Соглашение о сдаче объекта в поднаем не может быть заключено на срок, превышающий период действия арендного договора. Известны случаи намеренного введения потенциальных субарендаторов в заблуждение относительно условий основного договора: например, срок аренды установлен на год, а недвижимость сдается в поднаем на три года. В этом случае субарендатор все равно будет обязан покинуть помещение через год, что, конечно же, для многих попросту невыгодно.

Специалисты рекомендуют привлекать юристов еще на этапе обсуждения условий субаренды для ознакомления с основным договором. Если одобрение собственника на сдачу недвижимости в поднаем подтверждается не договором, а иными документами, например, дополнительным соглашением, следует запросить у арендатора и его. В том случае, если он отказывается предоставлять подобную информацию, договор лучше не заключать.

Основной договор аренды недвижимости и документы, подтверждающие согласие собственника на субаренду, следует изучать не только на предмет сроков. Например, вполне возможно, что собственник установил для арендаторов или для субарендаторов определенные ограничения на использование объекта недвижимости при нарушении которых договор может быть расторгнут досрочно.

Ответственность

Собственник имущества и субарендатор не связаны договорными обязательствами, а, следовательно, не могут предъявлять друг другу какие-либо требования. При нарушении договора субарендатором, например, при ненадлежащем использовании имущества или просрочке платежей ответственность перед собственником несет арендатор. Из этого можно сделать вывод, что и арендатор не может предъявлять претензии субарендатору, ведь он не является владельцем недвижимости, сданной в поднаем. Но это совсем не так: субарендатор несет ответственность перед субарендодателем, причем последний имеет право обращаться в суд для защиты своих интересов.

Порядок оплаты

В случае если собственник увеличил арендную плату по основному договору, арендатор имеет право также изменить ставки для субарендаторов, но только в строгом соответствии с требованиями закона.

При повышении арендной платы некоторые арендаторы считают, что ставки по соглашению поднайма автоматически возрастают, и настаивают на выплате разницы за истекший период, но такие требования незаконны.

Если договор аренды расторгнут досрочно

Для субарендатора также актуален риск досрочного расторжения основного договора аренды, который влечет за собой и прекращение действия дополнительного. В этом случае субарендатор имеет преимущественное право заключения с собственником договора аренда на оставшийся срок на тех же условиях. Однако для этого требуется доказать документально, что субарендатор неукоснительно соблюдал условия соглашения.

В соответствии с положениями действующего законодательства предусмотреть возможность перехода субарендных отношений в арендные можно еще на этапе заключения договора поднаема: в этом случае интересы субарендатора оказываются защищены более надежно. Тем не менее на практике очень часто собственники отказывают субарендаторам в заключении договора аренды.

Если договор аренды признан ничтожным

При признании основного договора ничтожным становятся таковыми и соглашения поднайма. В этом случае субарендатор уже не может претендовать на заключения договора аренды.

Некоторые недобросовестные субарендаторы считают, что заключая подобное соглашение, они освобождают себя от обязательств, в том числе, от регулярного внесения арендных платежей. На самом деле признание договора недействительным не освобождает от обязанности оплатить аренду за истекший период в полном объеме. При этом если субарендатор будет привлечен к ответственности в судебном порядке за расчет суммы задолженности могут быть приняты средние арендные ставки, которые нередко оказываются выше указанных в договоре.

В том случае, если субарендатор вносил арендную плату по завышенным ставкам по сравнению с теми, которые указаны в основном договоре, он может обратиться в суд за взысканием разницы с субарендодателя.

При передаче прав и обязанностей субарендодателя

В случае если права и обязанности субарендодателя переходят по каким-либо причинам к третьим лицам соглашения субаренды остаются в силе. Новые арендаторы не вправе требовать заключения новых договоров поднайма до окончания срока действующих соглашений.

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7