Лизинг коммерческой недвижимости: ближайшее будущее или несбыточные мечты?

Лизинг коммерческой недвижимости: ближайшее будущее или несбыточные мечты?

Лизинг – удобный, хотя и не очень распространенный в нашей стране инструмент, позволяющий получить в собственность необходимые для бизнеса помещения.

Это один из видов инвестиционной деятельности, при котором взаимодействуют три стороны: лизингодатель (лизинговая компания), лизингополучатель и продавец. Лизингодатель приобретает имущество у продавца, а затем передает его лизингополучателю во временное владение и пользование по договору финансовой аренды. По окончании договора лизингодатель передает объект лизингополучателю в собственность либо полностью амортизированный, либо по минимальной остаточной стоимости. Иными словами, это финансовая аренда недвижимости с последующим выкупом.

Условия лизинга коммерческой недвижимости

Лизингополучатель вносит авансовый платеж в размере от 5 до 20 % от стоимости здания, остальные платежи вносятся по заранее оговоренному графику. При этом платеж может быть аннуитетным (одинаковым на весь период лизинга), регрессивным (уменьшающимся) или же ускоренным (увеличивающимся). На срок лизинга, который может составлять от трех до семи лет, объект обязательно страхуется.

Порядок пользования недвижимостью определяется на этапе заключения договора, причем перечень услуг по обслуживанию и технической эксплуатации здания, как правило, согласовывается индивидуально. В случае же с арендой обязательства обычно заведомо включаются в арендные платежи.

Если сравнивать лизинг с ипотекой, преимущества первого заключаются в отсутствии необходимости предоставления залога и возможности использования механизма ускоренной амортизации объекта. Кроме того, требования по обеспечению лизинговой сделки во многом меньше банковских условий для получения кредита.

Уменьшение налогов через лизинг

Продажа объекта по минимальной остаточной стоимости, во-первых, позволяет уменьшить величину налога на недвижимость.

Во-вторых, так как объект коммерческой недвижимости находится на балансе у лизингодателя, лизингополучатель выплачивает налог на имущество в составе лизинговых платежей, а не является его плательщиком напрямую.

В-третьих, лизинговые платежи лизингополучатель относит на себестоимость объекта, благодаря чему не выплачивается налог на прибыль.

Как можно увидеть из вышесказанного, взять коммерческий объект в лизинг гораздо привлекательнее, чем просто снять недвижимость. Но при заключении лизинговых договоров на практике встречаются определенные сложности, большинство которых связано с несовершенством российского законодательства и неурегулированностью целого ряда вопросов на государственном уровне. Именно поэтому лизинговые сделки пока не пользуются большой популярностью, несмотря на их очевидные преимущества.

Этот процесс еще не проработан полностью с юридической стороны, порядок регистрации договоров лизинга и купли-продажи не прописан в законодательстве и никак не регламентируется, что существенно осложняет заключение сделки.

Особенности российского рынка недвижимости

Одну из основных сложностей представляет приобретение объекта недвижимости лизингодателем, так как продавцы очень часто отказываются от указания реальной стоимости недвижимости в договоре купли-продажи, стремясь тем самым сократить сумму налога на прибыль (или подоходного налога, если продавец является физическим лицом). Не менее выгодно для собственников и получение сверхприбыли за счет искусственного завышения рыночной стоимости объекта.

В лизинговой же сделке крайне важно указать реальную стоимость объекта для корректного составления графика лизинговых платежей.

Юридическая проверка всех участников сделки является непременным условием. Реалии российского рынка таковы, что до сих пор множество компаний показывают в отчетности лишь часть доходов и активов, «оптимизируя» тем самым налогообложение. Но так как стоимость объектов недвижимости является высокой, лизинговые компании вынуждены отказывать подобным потенциальным лизингополучателям.

Проблемы с типом недвижимости

Приобретение в лизинг производственных, складских и офисных помещений обычно не вызывает особых сложностей. Но с лизингом недвижимости на стадии строительства уже могут возникнуть проблемы: такие объекты не подлежат передаче в лизинг, так как они не могут быть использованы для коммерческой деятельности. Таким образом, лизинговые компании лишаются значительной части потенциальных клиентов.

Безусловно, что в сфере лизинга коммерческой недвижимости существует множество сложностей, которые нуждаются в решении. В первую очередь требует тщательной проработки юридическая сторона данного сегмента, также необходимо выводить современный российский рынок из тени. Если будут внесены давно запланированные поправки в законодательство, лизинг недвижимости будет динамично развиваться, так как можно будет уверенно сказать, что это удобнее и выгоднее, чем просто снять или сдать недвижимость в аренду. Сегодня есть все предпосылки для того, чтобы сделать этот инструмент приоритетным для бизнеса.

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7