Коммерческая ипотека или лизинг: преимущества и недостатки

Коммерческая ипотека или лизинг: преимущества и недостатки

На данный момент качественная коммерческая недвижимость в крупных городах доступна лишь узкому кругу желающих из-за весьма большой стоимости. К примеру, в столице цены на аренду данного вида собственности варьируются от 350 до 2000 долларов за один квадратный метр в год. Это невыгодно для небольших компаний и организаций. Именно поэтому ипотека под коммерческую недвижимость или лизинг на сегодняшний момент представляют собой выгодную альтернативу традиционной аренде нежилых площадей.
Давайте рассмотрим особенности, недостатки и преимущества каждого вида сделки.

Особенности коммерческой ипотеки

По большому счету ипотека под коммерческую недвижимость не имеет кардинальных отличий от традиционного кредита на жилье. Но существует ряд важных аспектов, на которые нужно обратить внимание заемщикам.

  • заемщиком может сбыть как юридическое, так и физическое лицо;
  • сроки этого вида ипотеки варьируются от пяти до двенадцати лет;
  • первоначальный взнос составляет 40%;
  • ставки на кредит варьируются от 15% до 20%;
  • время рассмотрения заявки – от семи дней до одного месяца.

 

коммерческая ипотекаТакже важно отметить, что условия сделки во многом зависят как от заемщика, так и от характеристик коммерческой площади. К примеру, при покупке инвестиционно привлекательного и доходного помещения абсолютно нормальным явлением будет считаться ставка LIBOR + 3,3% сроком до двенадцати лет.

Преимущества коммерческой ипотеки

  1. Организация при обращении в банк за ипотечным кредитом получает все гарантии официальной сделки. Специалисты оценят сам объект недвижимости, а ответственность застрахуют.
  2. Компания, берущая кредит, полностью сохраняет свой капитал в обороте. Это особенно выгодно для тех организаций, у которых рентабельность бизнеса превышает стоимость взятого кредита. Руководителю уже не придется ломать голову, как снять недвижимость высокого качества без значительных денежных потерь.

Недостатки коммерческой ипотеки

  1. Первоначальный взнос на нежилую недвижимость редко опускается до 30%-25%. Это связано с тем, что большинство банков к юридическим лицам относятся намного требовательнее, чем к физическим.
  2. Наличие жестких требований по выплате. Общая задолженность не может превысить больше трех месячных оборотов. Такие условия делают коммерческую ипотеку для большого количества организаций среднего и малого бизнеса практически невозможной.
  3. На данный момент на рынке банковских услуг очень сложно встретить предложения для юридических лиц на долгий срок кредитования.

Особенности лизинга коммерческой недвижимости

Официальные сделки по лизингу коммерческой недвижимости происходят по схеме регистрации традиционного лизинга. Лизинг включает в себя оформление права собственности на тот или иной объект, а также заключение договора лизинга в Федеральной Резервной Системе. То есть он оформляется как договор аренды, поскольку по ГК РФ лизинг – это вид арендных отношений.

Заемщиком в контексте данной сделки может являться юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Официальный договор подписывается на срок от одного года до пяти лет. А первоначальный взнос равен 10%. Дополнительный залог в данной ситуации не требуется. Срок рассмотрения конкретной заявки обычно варьируется от трех до семи дней.ипотека

К преимуществам лизинга относятся:

  1. Менее жесткие требования по выплате, чем при ипотеке, а также полное отсутствие внесения лишних залогов.
  2. Лизинг дает возможность приобретать недвижимость по выгодным и гибким условиям платежей в рассрочку.
  3. В контексте этого типа сделки заемщик экономит при налоге на имущество. К примеру, компания имеет право включать в себестоимость услуги все выплаты по условиям лизингового договора, независимо от эксплуатации или простоя имущества. А также организация имеет возможность сокращать налогооблагаемую прибыль на величину, равную количеству амортизационных выплат.
  4. В стоимость выполняемых услуг обычно включены проценты, не превышающие указанную Центральным Банком ставку рефинансирования. Это выгодно, особенно при учете того, что кредитная ставка во многих банках варьируется от 15% до 20% годовых. Таким образом, разница между ставкой, направленной к списанию на затраты, и коммерческой ставкой составляет 3%, максимум – 8%. А далее полученная сумма отнимается от чистой прибыли того или иного предприятия.
  5. Простая процедура получения банковских кредитов. Это связано с тем, что лизинговая задолженность практически не влияет на баланс организации или предприятия. А в качестве гарантии в данном случае со стороны лизингодателя является оформление ипотеки в пользу банка. Со стороны лизингополучателя гарантией выступает страхование коммерческой площади.

Как мы видим, у этого вида сделки много положительных сторон, но у него есть и свои недостатки:

  1. Процентная ставка при лизинговой сделке всегда выше ипотечной.
  2. Официальный договор лизинга коммерческой недвижимости всегда подлежит обязательной государственной регистрации. Дело в том, что этот документ вступает в силу лишь после осуществления данной процедуры. Формализм и бюрократическая волокита сильно осложняют этот процесс.

Значимые факторы

Чтобы более корректно и объективно сравнить ипотеку и лизинг и уяснить, что выгоднее, необходимо рассмотреть три фактора: налоги, расходы и переход права собственности.

Расходы:

  • расходы в процессе получения ипотечного кредита заключаются в выплате главной суммы процентного долга и имущественного налога. А также сюда входит оплата услуг оценки и страхования залога, банковского обслуживания и комиссии за открытие счетов;
  • при лизинговой сделке выплаты состоят из ряда специальных платежей, включая авансовые расходы. Они могут выплачиваться в течение нескольких лет. А платежи выкупной стоимости – по завершению срока договора. При этом виде сделки нормальным является факт удорожания. Его размер зависит от конкретной ставки кредитования. Также при расчете учитывается страхование имущества, транспортный налог, имущественный налог и расходы на доставку.

Налоги:

  • в отличие от ипотеки заключение лизингового договора с точки зрения налогообложения и его оптимизации имеет отдельные преимущества. По схеме лизинговой сделки все платежи включены в себестоимость. Помимо этого, ускоренный процесс амортизации, который активно применяется в лизинге, значительно сокращает налог на имущество;
  • ипотека коммерческой недвижимости предусматривает достаточно высокое налогообложение, что зачастую является отталкивающим фактором для заемщика. К тому же в процессе оформления этого типа сделки нет банковских амортизаций при выплате имущественного налога.

Переход права собственности:

  • при лизинге площадь переходит к компании-лизингодателю, и только с погашением всех имеющихся платежей данная недвижимость оказывается в собственности у лизингополучателя;
  • в контексте ипотечного договора право на владение недвижимостью переходит к заемщику уже после регистрации данной сделки.

 

По результатам статистических исследований в России ипотека и лизинг сегодня пользуются меньшим спросом, чем традиционная продажа и сдача недвижимости во временное пользование.

Компания SELIMS – одна из лучших риелторских организаций, которая занимается таким направлением деятельности, как аренда недвижимости. Благодаря большому штату опытных высококвалифицированных специалистов и полной базе данных мы быстро подберем оптимальный вариант необходимой вам площади, будь то бизнес-объект или жилое помещение. За дополнительной информацией обращайтесь по телефону горячей линии: 8 (800) 100-66-96. Мы всегда рады вам помочь!

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7