Как заключить, продлить или расторгнуть типовой договор аренды нежилого помещения

Как заключить, продлить или расторгнуть типовой договор аренды нежилого помещения

При аренду помещение под коммерцию оформлению договора найма стоит уделить особое внимание. Он поможет в последствии не только упростить взаимоотношения между арендатором и арендодателем, но и устранить ненужные и лишние конфронтации между сторонами.

Нежилое помещение переходит в аренду согласно составленному и подписанному обеими сторонами договору. Если документ заключен сроком более, чем на год, его обязательно нужно зарегистрировать в государственных органах. Вместе с помещением арендатору в право собственности переходит и земельный участок, на котором находится объект (на время аренды помещения), причем, если этот участок не является собственностью арендодателя, согласия его владельца, если это не противоречит закону или договору аренды, не требуется.

В случае, если арендатель планирует выкупить арендуемое помещение - договор должен быть заключен по форме Договора купли-продажи.

Скачать типовой договор аренды нежилого помещения

Обязательные пункты договора

В договор аренды нежилого помещения можно внести любые пункты, которые волнуют обе стороны, но есть позиции, которые исключать нельзя. К ним относятся:

Данные помещения

В договоре должны быть четко прописаны характеристики объекта:

  • фактический адрес;
  • площадь, номер помещения;
  • план объекта;
  • кадастровый паспорт помещения или его части в качестве приложения.

Для торговых фирм в планах обязательно должны быть разделены торговые и неторговые помещения.

Срок действия договора

В договоре аренды нужно прописать сроки наема помещения. Если в документах стороны не указали срок, на которой помещение переходит в собственность арендателю, считается, что помещение было снято на неопределенный срок - а это значит, что договор может быть расторгнут по инициативе обеих сторон в любое время. Единственное условие - письменное уведомление за 3 месяца или за любой срок (если его установили договором). И, конечно, этот договор, как и любой другой, нужно государственно зарегистрировать, если объект находится в найме более года.

Плата за аренду

Обязательным пунктом договором аренды помещения указывается порядок, сроки и условия внесения платы за съем помещения. Если в договоре размер арендной платы не обозначен, документ считается недействительным.

Форма платы для аренды:

  • твердая сумма платежей;
  • доля прибыли, полученной в результате продажи продукции;
  • услуги арендатора дредодетелю;
  • передача арендодателю в собственность или наем определенной вещи;
  • затраты на ремонт арендуемого помещения.

Виды оплаты могут быть и другие или включать в себя несколько форм.

По соглашению сторон размер платы за аренду можно менять, но не чаще, чем раз в год. В договоре также можно указать не только порядок оплаты, но и механизм и способ ее расчета. Одним из самых распространенных вариантов оплаты состоит из двух частей: постоянной (неизменная плата за помещение) и переменной (коммунальные платежи).

Следует прописать в договоре включение НДС в сумму платы за аренду (если налог включен, нужно указать его размер). За счет этого можно избежать и проблем с налоговой службой, и недоразумений с собственником.

Условия оплаты платежей за коммунальные услуги

Оплатить коммунальные платежи можно несколькими способами:

  • оплата коммуналки входит в состав платы за аренду и не выделены отдельной частью;
  • платежи за услуги ЖКХ входят в сумму оплаты переменной частью (арендатор отдельно оплачивает наем помещения и отдельно коммуналку);
  • коммунальные платежи оплачиваются отдельно в дополнение к арендной плате: по счетам организаций, которые предоставляют услуги, или путем возмещения расходов собственнику помещения.

Какой бы вариант не был выбран сторонами, он обязательно должен быть указан в договоре.

Ремонт арендованного помещения

По закону капитальный ремонт помещения должен производить арендодатель, а текущий - арендатор. Если собственник объекта не исполняет своих обязанностей, арендатор может потребовать от него исполнения условий договора в судебном порядке, а так же штрафы за их игнорирование.

В договоре должны быть прописаны пункты, важные для налогообложения прибыли и бухгалтерского учета:

  • возмещает ли собственник помещения стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором;
  • компенсирует ли арендодатель денежные вложения арендатора в форме улучшений арендуемого помещения (все улучшения, произведенные без согласования с арендодателем не возмещаются).

Зачастую у сторон возникает трудность с определением капитальный или текущий ремонт произвел арендатор. Чтобы разобраться в этих тонкостях, следует заглянуть в раздел 3 Положения Госстроя СССР от 29.12.1973 года № 279. Несмотря на давность выпуска, он дает самую точную характеристику капитального и текущего ремонтов.

Ответственность арендодателя

Случается, что по различным причинам - от недобросовестности арендодателя до несчастного случая - арендатором могут быть утрачены возможность и право владения нежилым помещением. Чтобы избежать недомолвок и конфликтов, в договор аренды стоит включить порядок возмещения убытков и размер штрафов.

Акт приема-передачи

Этот документ является одним из самых важных приложений к договору аренды, он подтверждает факт передачи объекта арендатору с даты его подписания. Та же ситуация действует и в обратном порядке. Зачастую в суде основанием для начала и завершения взимания арендной платы считается именно факт подписания акта приема-передачи, а не фактический срок аренды помещения.

Чтобы избежать спорных ситуаций, в акте следует подробно (если есть возможность, с фото), описать состояние объекта и значение приборов учета коммунальных услуг.

Досрочное расторжение

Если собственник или арендатор помещения захотят досрочно расторгнуть договор аренды, это можно будет сделать только в судебном порядке при веских обстоятельствах (основания установлены статьями 619 и 620 ГК РФ). Помимо нарушений, перечисленных в статье, в договоре можно указать и дополнительные нарушения, которые влекут за собой расторжение контракта с обеих сторон.

Ежемесячные акты оказанных услуг

Также в договор аренды нежилого помещения стоит включить Акта услуг, оказанных арендодателем арендатору. Он должен содержать определенные реквизиты:

  • наименование документа и дату его составления;
  • название предприятия, от имени которого составлен документ;
  • содержание операции;
  • критерии операции в натуральном и денежном эквиваленте;
  • данные лиц, которые ответственны за совершение операций и правильность их оформления;
  • подписи указанных лиц.

Отсутствие Акта оказанных услуг по аренде помещения, который является первичным документом, подтверждающим приобретение услуги, зачастую служит основанием для отказа в использовании налоговых вычетов по НДС и может привести к появлению спорных ситуаций, подтверждающих расходы, с целью налогообложения прибыли.

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7