Как снять офис и риски при аренде коммерческой недвижимости

Как снять офис и риски при аренде коммерческой недвижимости

Аренда офиса – одна из основных трат предпринимателя. Поэтому отнестись к выбору помещения нужно очень тщательно, просчитав все возможные удобства, не забывая о мерах предосторожности.

Выбирайте щепетильно!

Подбирать помещение нужно очень внимательно, без суеты. В запарке можно что-то забыть или не заметить. Перед тем, как снять офис, проконсультируйтесь с юристом, который специализируется в области аренды. Он знает все тонкости, поможет правильно составить договор и предостережет от возможных неприятностей.

Изучите рынок коммерческой недвижимости, прежде чем соберетесь заключать договор с арендодателям или собственниками помещения. Соберите информацию об офисном помещении, о районе, в котором оно находится, о его владельце. Спрашивайте о телефонных линиях, охране, доступе к интернету, уборке помещений. Обязательно сделайте запрос в кредитное бюро, так вы сможете исключить тех владельцев, которые сдают недвижимость, находящуюся в залоге.

Обращаться ли в агентства?

Если вы не уверены, что сможете снять подходящее помещение самостоятельно, обратитесь к риэлтору. Агента выбирайте тщательно, обращайте внимание на профиль его деятельности (лучше, если он специализируется на коммерческой недвижимости, а не занимается всем понемногу), на возраст и статус компании. Разузнайте о других клиентах, послушайте отзывы.

Оценка помещения

Самостоятельно или с привлечением сторонних инстанций проверьте документы на недвижимость. Это поможет понять, обладает ли владелец правами на собственности на помещение или у него на руках лишь право оперативного управления недвижимостью. Во втором случае он не может ею распоряжаться, поскольку она принадлежит государству, и договор нужно будет заключать с непосредственным собственником. В противном случае сделка будет признана недействительной. При оценке офиса проявите настойчивость. Оценить вместе с владельцем арендную плату, выясните, из каких факторов она складывается: место расположения помещения, его готовность для заселения, состояние здания, в котором находится офис, ремонт, этаж наличие коммуникаций, парковки и охраны.

Составление договора

Когда вы уже определились с выбором, пора переходить к оформлению договора. Ему стоит уделить особое внимание. Сначала составляется предварительный договор, где согласуются главных вопросы аренды: цена, сроки, способ оплаты. Договор аренды, заключаемый между участниками, является официальным подтверждением факта сделки. Этот документ будет решающим, если между арендатором и собственником появятся разногласия, которые придется решать в суде. В контракте должны быть прописаны все пункты и условия сдачи площади: имеет ли арендатор право пользоваться всем имуществом, должен ли он согласовывать все свои действия с хозяином, включена ли в сумму арендной платы стоимость охраны и парковка. Нельзя исключать и риск снять помещение у подставного лица или фиктивной фирмы.

Подписание договора

Уладив все вопросы, и подписав договор, его необходимо зарегистрировать в исполнительных органах местной власти. Краткосрочный прямой договор аренды (на срок до года) не требует обязательной регистрации.

Ели вы заключаете договор субаренды помещения (вы снимаете уже кем-то арендованное помещение) будьте предельно внимательны ― в этом случает необходимо документально зафиксировать согласие собственника помещения. Договоры на аренду или субаренду помещений, принадлежащих государству, подлежат обязательной регистрации, вне зависимости от срока действия договора. Все долгосрочные договоры нужно регистрировать обязательно, вне зависимости от формы собственности. Договор субаренды, оформленный без получения согласования с собственником или оформленный без государственной регистрации является недействительным и рассматриваться как договор о совместной деятельности.

Чтобы не нажить неприятностей, важно знать о наиболее распространенных рисках в этой сфере деятельности.

Риски арендаторов

  • Финансовые потери. Случается, что сдаваемая в долгосрочную аренду недвижимость продается, а новый владелец выставляет совсем другие требования к арендаторам.
  • Изъятие помещения кредитными организаторами. Если предприниматель взял кредит под залог недвижимости и не погасил его, организация, давшая кредит может изъять помещение в свою пользу. Собственники зачастую утавает эту информацию или незаконно ее аннулирует. В этом случае арендатор вынужден искать новое помещение.
  • Дорогостоящий ремонт. Владелец может модернизировать помещение, что приведет к увеличению арендной платы. Это может значительно увеличат стоимость недвижимости и аренды, что моет нанести ущерб бизнесу арендатора.

Риски арендодателей

  • Задержка арендной платы - самая распространенная опасность. Если возможность отсрочки не прописана в договоре, быстро исправить эту ситуацию довольно сложно. При регулярном нарушении владелец помещения имеет право досрочно расторгнуть договор, если в нем не предусмотрены штрафные санкции для арендатора.
  • Значительное увеличение нагрузки на коммуникации и средства связи. Собственники понесут убытки, если все расчеты с коммунальными организациями производит он сам. Проблема решится, если все коммунальные платежи будет оплачивать арендатор.
  • Потеря имущества, принадлежащего владельцу. Призвать арендатора к ответственности в этом случае можно только доказав, что порча была осуществлена с наличием злого умысла. Если же ущерб имуществу нанесен при воздействии посторонних обстоятельств, наниматель не несет ответственности за ущерб.

Как уменьшить риски

  • Получить сведения, которые не позволят допустить нелепых ошибок и недоразумений, а также сократить всевозможные риски.
  • Оформить и заключить соответствующий договор, включающий в себя все условия аренды.
  • Проверить полномочия лица, которое будет подписывать договор. Генеральному директору для подписания договора дополнительных полномочий не требуется. Если подпись ставит кто-то другой, стоит попросить выписку из устава, где должны быть отражены полномочия человека, подписывающего договор, при заключении аренды.
  • Зафиксировать размер арендной платы (валюту, в которой будет взиматься сумма платежа, сроки изменения платы за аренду).
  • Начало аренды начинается с того дня, когда владелец фактически передал имущество арендатору.
  • После подписания договора аренды следует передача имущества арендодателем арендатору.
  • Оговорить в договоре состояние имущества и отступления от нормы (отделку помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей).

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7