Как правильно заключить договор и действовать в случае его нарушения

Как правильно заключить договор и действовать в случае его нарушения

Итак, вы приняли решение сдать или снять жилье. Следует помнить, что при заключении такого рода сделок никто из участников арендных отношений не застрахован от столкновения с нарушениями договоров найма. Чтобы избежать неприятных ситуаций, необходимо оформить соответствующий документ, который будет учитывать права и обязанности обеих сторон, а также разграничивать ответственность, которую они несут. Какими же могут быть договоры аренды и как действовать в ситуации, когда не соблюдаются их условия.

Виды договоров аренды

Сделки по договорам аренды можно заключать как устно, так и письменно. Физические лица могут заключать устные договорные соглашения при сроках найма не более года. Арендные договора длительностью свыше 12 месяцев подлежат обязательному письменному оформлению. Юридические лица сделки по найму в устной форме осуществлять не могут.

Имущество, приобретенное в ипотеку, оформленное в залог или обремененное иными правами третьих лиц также можно предоставлять к аренде. Однако арендодатель обязан предупредить съемщика о наличии дополнительных условий до заключения договора. В противном случае арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо возмещения убытков и расторжения договорных отношений.

Права и обязанности сторон

Такие обязанности сторон по содержанию арендованного имущества как капитальный или текущий ремонт, обслуживание и поддержание должного состояния также регулируются договором.

Существует ряд прав, которые могут быть переданы съемщику арендодателем. Речь идет о распоряжении имуществом в порядке субаренды, перенайма, предоставлении его в безвозмездное пользование третьим лицам и других обстоятельствах. Все это должно подлежать обязательному согласованию с арендодателем, так как может повлечь за собой утрату его права собственности на арендованное имущество.

Собственник может наделить любого дееспособного человека правами доверительного управления в отношении принадлежащего ему имущества. Поэтому арендодателями могут выступать и другие лица помимо владельца.

Грамотно составленный договор найма поможет избежать сложностей

Грамотно составленный договор найма поможет избежать сложностей

Условия досрочного расторжения договора аренды

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды в случае несоблюдения соглашения одной из сторон.

Так, арендатор вправе потребовать досрочного прекращения действия договора найма в случаях, если:

  • арендодатель препятствует пользованию сдаваемым имуществом или не предоставляет его вовсе;
  • имущество, предоставленное арендатору, имеет существенные недостатки, мешающие использованию и не оговоренные условиями сделки;
  • капитальный ремонт имущества не осуществляется арендодателем в установленные договором или разумные сроки;
  • нет возможности использовать имущество при обстоятельствах, не предусматривающих ответственности арендатора.

В случае обнаружения недостатков арендованного имущества по вине съемщика арендодатель вправе требовать их безвозмездного устранения, соразмерного увеличения арендной платы или может прекратить сделку.

Досрочное расторжение договора найма по инициативе арендодателя может осуществляться при следующих условиях:

  • арендатор существенно или неоднократно нарушает предусмотренные договором найма условия эксплуатации имущества или использует его не по прямому назначению;
  • по вине съемщика в процессе использования имущества происходят его значительные ухудшения.
  • арендатор два или более раза пропускает сроки внесения арендной платы, предусмотренные положениями договора.
  • текущий ремонт не осуществляется съемщиком в установленные соглашением сроки.

Порядок действия сторон

Гражданское законодательство Российской Федерации обязует арендодателя попытаться урегулировать спор в  досудебном порядке. В этих случаях надлежит письменно уведомить арендатора о необходимом устранении им допущенных нарушений в разумный конкретный срок. Если же съемщик не выполняет эти требования в оговоренное время, арендодатель может направить исковое заявление о досрочном прекращении действия договора найма в суд. При этом к иску должны быть приложены соответствующие документы, подтверждающие попытку разрешения спора с ответчиком и доказывающие факт извещения арендатора письменным предупреждением.

При несоблюдении процедур досудебного  урегулирования спора иски о досрочном расторжении договора аренды не рассматриваются. Однако возможно повторное обращение арендодателя в суд после осуществления правильного порядка разрешения конфликта.

В случае инициативы по прекращению договора найма арендатором соблюдение претензионного порядка не является обязательным.

Вопросы собственности на отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Распоряжение имуществом должно происходить  по согласованию с арендодателем

Распоряжение имуществом должно происходить по согласованию с арендодателем

Особо следует рассматривать вопросы по улучшению арендованного имущества. Отделимые улучшения представляют собой все те новшества, которые могут быть отчуждены от имущества без вреда для него. Если иное не установлено договором, владельцем отделимых улучшений является их производитель.

Неотделимые же улучшения не могут отмежевываться без причинения ущерба для имущества и всегда остаются собственностью арендодателя. В случае согласования неотделимых улучшений с хозяином имущества и проведения их за собственный счет, арендатор имеет право требовать возвращения ему затраченных денежных средств.

Не подлежит возмещению стоимость работ по улучшению арендованного имущества вследствие его амортизации или улучшений, неоговоренных с арендодателем данного имущества.

Помните, что знание своих прав и соблюдение обязанностей каждой из сторон арендных отношений может превратить такой вид сделок в прибыльное предприятие и принести выгоду всем участникам. А грамотно составленный договор найма поможет избежать недопонимания и сохранить доверительные отношения, время и деньги.

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7