Без согласия: стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Без согласия: стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Подходящее жилье найти непросто. Зачастую на то, чтобы подобрать хорошую квартиру уходит не один месяц. И вот, ваши поиски увенчались успехом, жилье найдено. И метраж вас устраивает, и цена подходящая, и вся инфраструктура рядом, но… В квартире была проведена перепланировка и хозяин ее не зарегистрировал. Что же делать в такой ситуации? Чем может обернуться покупка такого жилья?

Казалось бы, ничего страшного в том, чтобы перенести в своей собственной квартире дверной проем, батарею или убрать ненужную стену нет. Но не все так просто. Проживание в многоквартирном доме диктует свои правила, несоблюдение которых может угрожать безопасности всех жителей. Чтобы узнать, не принесет ли перепланировка вред соседям, ее нужно согласовывать. Только контролирующие организации могут позволить собственникам изменять проектировку квартиры.

Поэтому, если в процессе купли продажи жилья был обнаружен факт несогласования перепланировки его нужно устранить.

Как выглядит согласованный документ

Правильный документ представляет собой поэтажный план и экспликацию из БТИ, где красными линиями обозначены те изменения, которые конструкции, которые были убраны, а зелеными – добавленные. Если этих линий нет, продавец, возможно, показывает устаревший паспорт помещения, полученный до перепланировки. Ситуацию прояснит дата, указанная на документе.

Кто должен регистрировать перепланировку

Наводить порядок в документах должен собственник жилья. Вопрос в том, кто им окажется: продавец или покупатель. Если в момент заключения сделки будущий хозяин не уделил проверке документов должного внимания и не заметил, что перепланировка не узаконена – весь груз ответственности ляжет на его плечи. Ведь технически, изменения в квартире мог сделать и покупатель после совершения сделки. Поэтому тут нужно быть внимательней и, если факт перепланировки очевиден, удостовериться, что он заверен. Если документов, подтверждающих право на изменение квартиры нет – продавец квартиры обязан их оформить.

Но это довольно трудоемкий процесс, отнимающий время, которого нехватает, поэтому стороны могут сговориться на скидке: хозяин снижает цену за жилье, покупатель оформляет перепланировку.

Что законно, а что - нет

Покупая квартиру, где была осуществлена перепланировка, нужно обязательно изучить все изменения и определить, соответствуют ли они нормативным требованиям. Если ее невозможно будет согласовать, сделку лучше не совершать. Какое же переустройство является незаконным?

  1. Перенос газового оборудования без согласования с ГУП-ом.
  2. Оборудование кухни в помещении без естественного освещения или жилой зоне.
  3. Дверной проем затрудняет подход к отключающим и коммуникационным электронным устройствам.
  4. Перенос ванной и санузла в жилую комнату.
  5. Демонтаж несущих конструкций.
  6. Нагрузка на несущие конструкции увеличена свыше нормы.
  7. Изменены внешние границы жилья.
  8. Ухудшение естественной вентиляции.
  9. Жилая площадь уменьшена.

Если эти нарушения были обнаружены – от покупки такого жилья лучше отказаться.

Если же вы заметили в квартире, что:

  • были демонтированы или установлены несущие перегородки;
  • расширены санузел или ванная за счет коридора;
  • в сантехническом помещении была произведена перестановка оборудования;
  • объединены ванная и санузел;
  • установлена или разобрана встроенная мебель;
  • объединены, увеличены или уменьшены комнаты за счет коридора.

Такую перепланировку можно с легкостью согласовать либо собственными силами, либо с помощью специализированных организаций.

Порядок согласования перепланировки

Если нужно согласовать изменения в квартире «по факту», вовсе не обязательно сообщать об этом, как о совершившемся. Ее можно запротоколировать как планируемую. По сути, процессы оформления готовой перепланировки и предстоящей друг от друга не отличаются. Дополнительным неудобством может стать согласование готовой перепланировки с архитектором дома. Он должен будет выдать техническое заключение о том, что она допустима и безопасна и подписать акт завершенной перепланировки. После этого можно идти в БТИ и получать новые документы в черных линиях.

Цена вопроса

В среднем стоимость квартиры с незаконной перепланировкой уменьшается на стоимость согласовании перепланировки в двойном или тройном размере. Учитывая различные изменения, которые могут произойти с помещением, сумма скидки может дойти до сотен тысяч рублей. Напротив, то жилье, где изменения согласованы, стоит на 10% дороже.

Перепланировка и ипотека

Зачастую банки не хотят связываться с лишними проблемами и не выдают кредиты на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Как оформить перепланировку

Если же вы все же решились приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой и привести все документы с порядок, первое, что нужно сделать – это обратиться в службы инспекции по надзору за переустройством за консультацией и получить разрешение на изменения в квартире, если оно необходимо.

После нужно обратиться в БТИ и заказать поэтажный план с экспликацией квартиры до перепланировки и технический паспорт помещения, где осуществлена перепланировка. Техники осмотрят квартиру и внесут в документ все предполагаемые изменения.

Имея на руках паспорт БТИ и документы на квартиру, путь нового собственника пролегает в Жилищную инспекцию, где составляется заявление.

Для дальнейшего оформления документов требуется проект или эскиз (зависит от вида перепланировки). Эскиз можно начертить самостоятельно от руки, проект же нужно заказывать. Можно прибегнуть к нескольким вариантам:

  • заказывать проект в организации, которая проектировала ваш дом (или дома той же серии) – этот проект не требует экспертизы;
  • заказать проект в иной проектной организации - он потребует экспертизы в организации, которая проектировала ваш дом.

После получения проекта или эскиза все документы следует передать в Жилищную инспекцию и ждать решение 45 дней. После получения разрешения и выполнения всех ремонтных работ приемочная комиссия из Жилищной инспекции должна подписать акт перепланировки.

Получив все согласования, полученные от Жилищной инспекции, нужно обратиться в БТИ - это завершающий этап перепланировки. Работники бюро вносят поправки и паспорт и убирают из него все красные и зеленые линии. Если в результате перепланировки квартиры увеличилось количество жилых метров, БТИ выдает новые документы на собственность.

Сроки и документы

Чтобы подготовить перепланировку, с собой нужно иметь при себе список следующих документов:

  1. заявление о переустройстве;
  2. тех.паспорт переустраиваемого жилого помещения;
  3. проект или эскиз переустройства жилого помещения;
  4. правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение;
  5. согласие всех членов семьи занимающих переустраиваемое жилое помещение в письменной форме.

Если дом - памятник культуры, архитектуры или истории, для осуществления перепланировки нужно разрешение от органов по охране памятников архитектуры, культуры и истории. Иногда может потребоваться разрешение газовой и пожарной служб.

Несложная перепланировка, для узаконивания которой достаточно эскиза, займет 3-4 месяца. Для согласования перепланировки, где требуется проект, стоимость и срок увеличиваются вдвое.

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7