Аванс или задаток: что выбрать при купле-продаже недвижимости

Аванс или задаток: что выбрать при купле-продаже недвижимости

При заключении сделок с недвижимостью покупатель вносит продавцу определенную сумму в подтверждении готовности заключить договор. Это общепринятая и здравая практика. Ведь на словах вопросы купли-продажи жилья решать опасно. Преданные деньги могут стать единственным доказательством готовности приобрести жилье. Что предать продавцу, чтобы быть уверенным в том, что сделка состоится: задаток или аванс?

В обыденном понимании аванс, задаток и предоплата – очень смежные понятия. Все они предполагают передачу денег покупателем продавцу. Но юридически они имеют существенные различия. В экономическом словаре предоплата – это «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги». в юридической терминологии задаток представляет собой «денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». А понятия «аванс» в Гражданском Кодексе просто нет, хотя на практике используется очень часто.

Все эти способы предоплаты используются при сделках недвижимости, но у них разные функциональные возможности.

Задаток

Лидером в сделках с недвижимостью выступает задаток. Популярность его связана с тем, что он совмещает в себе две функции: гарантирует заключение сделки и оплачивает часть стоимости жилья.

Благодаря задатку обе стороны несут взаимную ответственность: они одновременно рискуют потерять деньги при нарушении договоренности и автоматически получают возмещение при отказе второй стороны или при отмене соглашения. В случае, если покупатель решает отказаться от покупки квартиры, то остается на руках продавца. Если же хозяин отказывается заключать сделку – он обязан вернуть неудавшемуся владельцу задаток в двойном размере. А если сделка разрывается на обоюдных условиях – каждый остается при своих: собственник возвращает сумму задатка покупателю. Все взаимовыгодно и логично, но…

Правила о внесении задатка в Гражданском кодексе говорят, что этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора». Получается, что соглашение о задатке действительно только при заключении договора купли-продажи жилья. Следовательно, это популярное соглашение, оформляемое перед совершением самой сделки, с юридической точки зрения является недействительными.

Но многолетняя практика при совершении подобных сделок привела к тому, что стороны добровольно выполняют условия, прописанные в соглашении о задатках, несмотря на их юридическую несостоятельность (которая, к слову, не известна большинству россиян).

В суде эти вопросы регулируются в спокойном порядке. Если будет доказано, что условия задатка недействительны, государственные органы обяжут продавца вернуть внесенную сумму покупателю.

Такие условия очень выгодны в случаях, когда покупатель хочет обозначить свои права на понравившуюся квартиру и убедить хозяина продеть ее именно ему. Продавец в этом случае может быть слегка стеснен, если он в это время является участником альтернативной сделки (участвовать в покупке новой квартиры). В этом случае он зависит от подходящей квартиры и от готовности продать ее хозяином этой жилплощади.

Аванс

Поэтому, если продавец не хочет ни от кого и ни от чего зависеть, при альтернативных сделках риэлторы советуют заключать договор об авансе, а

не о задатке. Учитывая, что этот вид оплаты Гражданский кодекс практически не контролирует и формулировкой его условий занимаются сами договаривающиеся стороны, в договор можно вписать все необходимые сторонам условия.

По факту аванс обладает только платежной функцией и передается продавцу только в счет предоплаты за жилье, а если сделка срывается – сумма целиком возвращается покупателю.

В этом случае продавец не получает не получает никакой компенсации, если покупатель оказывается приобретать квартиру, но и не рискует потерять свои деньги, если придется отменить сделку.

Заключение соглашения

Как бы ни называлась передача денег, она должна быть отмечена в соответствующем соглашении. Составляя договор, нужно прописать все нюансы, чтобы в дальнейшем избежать лишних проблем и разбирательств.

Что нужно прописать в договоре:

  1. сумму, переданную продавцу;
  2. подробное описание продаваемой квартиры (адрес, площадь, основные характеристики, количество комнат), чтобы исключить вопросы о том, эта ли квартира продается;
  3. цену квартиры, чтобы продавец самовольно не менял сумму;
  4. срок заключения основного договора купли-продажи;
  5. дополнительные условия (порядок оплаты, передача квартиры после сделки)

Нужен ли предварительный договор?

Многие юристы предлагают еще один вариант закрепить отношения между покупателем и продавцом, составив предварительный договор купли-продажи.

В отличие от задатка или аванса, договор - это полноценный правовой документ, где прописаны все штрафные меры в случае нарушения договоренностей и обязанности сторон по заключению сделки.

Специалисты видят в заключении предварительного договора больше плюсы:

  • он определяет сроки заключения основного договора купли-продажи жилья (если этот срок не указан прямо, основную сделку нужно заключить в течение года после подписания предварительной);
  • в документе фигурируют все условия главного договора (цена, площадь, этаж);
  • одна из сторон вправе потребовать через суд принудительного совершения сделки, если другая сторона уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

При оформлении предварительного договора с риэлторской компанией, следует внимательно читать все пункты. Дело в том, что они могут составить его в одностороннем порядке. То есть, одной стороной выступает покупатель или продавец, а другой – риэлторская кантора. Получается, что у клиентов появляются обязательства перед посредниками. Если сделки срываются, риэлтор останется в выигрыше – и покупатель, и продавец должны будут заплатить посреднику неустойку.

В любом случае, что бы ни заключили стороны: предварительный договор, договор задатка или аренды, нужно помнить, что, если возникнут осложнения с выполнением обязательств, сторонам нужно будет обратиться в суд, документальное подтверждение факта передачи денег поможет уладить все вопросы в кратчайшие соки.

загрузка данных…



Информация
СМС - рассылка
Укажите Ваш телефонный номер и получайте смс с новыми, подходящими под Ваши критерии поиска, вариантами
+7